Umowy Deweloperskie

Kupując nowe mieszkanie na etapie budowy pierwszą umową, którą należy zawrzeć, jest umowa deweloperska. Jest ona korzystna dla obu stron, ale przede wszystkim zabezpiecza prawnie nabywcę lokalu mieszkalnego. Sprawdź, co warto wiedzieć przed jej podpisaniem.

Umowa Deweloperska – zgodnie z art. 5 pkt. 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym –  umowa deweloperska to swego rodzaju kontrakt zawarty między Nabywcą a Deweloperem, na podstawie której Deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska to dokument w formie aktu notarialnego, w którym deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo własności domu, lub mieszkania, po zakończeniu przedsięwzięcia. Z kolei nabywca zobowiązany jest do zapłaty ceny nabycia prawa własności. Oznacza to, że deweloper ma obowiązek sprzedać wybudowaną nieruchomość, a nabywca za nią zapłacić. Należy jednak pamiętać, że nie jest to jedyna umowa, którą należy podpisać, aby stać się właścicielem, np.nieruchomości w stanie deweloperskim. Po zakończeniu budowy, konieczne jest podpisanie również umowy przeniesienia własności – także w formie aktu notarialnego.

Treść umowy deweloperskiej?

Umowa deweloperska zawierana w formie aktu notarialnego, poza dyspozycją wynikającą z art. 92 ustawy prawo o notariacie, winna mieć w szczególności:

1) precyzyjne określenie Stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej;

3) informację o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej;

8) zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej;

9) wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, zgodnie z zasadami określonymi w art. 8;

10) informacje dotyczące:

1. a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
2. b) naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;

11) numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ;

12) termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;

13) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 43, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania z tego prawa;

14) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały;

15) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

16) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią oraz poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami, o których mowa w art. 26 ust. 1 i 2;

17) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

18) informację o zgodzie lub zobowiązaniu do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1;

19) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;

20) informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Zatem, by uporządkować:

1. podpisując umowę deweloperską (quasi umowa przedwstępna), nie stajesz się właścicielem wybranego przez Siebie mieszkanie, ale na mocy umowy deweloperskiej nabywasz roszczenie o zawarcie umowy (przyrzeczonej) tj. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jej własności na swoją rzecz, stając się tzw. Nabywcą,

2. cenę za wybrane i zarezerwowane mieszkanie wpłacasz w transzach na wskazany w umowie deweloperskiej rachunek powierniczy, prowadzony przez Bank, na potrzeby wybranej inwestycji deweloperskiej, oraz pozostajesz w stałym kontakcie z Deweloperem, jeśli np. chciałbyś wprowadzić własne udogodnienia w mieszkaniu, a Deweloper jest tym kimś kto je wykona, w ramach wypracowanego porozumienia budowlanego,

3. po zakończeniu budowy, uregulowaniu zobowiązań finansowych ciążących na Nabywcy i odebraniu budynku do użytkowania przez Dewelopera oraz podpisaniu protokołu zdawczo – odbiorczego, w którym nie miałeś zastrzeżeń co do stanu technicznego mieszkania, możesz zadeklarować Deweloperowi, że jesteś gotowy do podpisania umowy finalnej, na podstawie której staniesz się de facto właścicielem mieszkania. Sam proces podpisania umowy finalnej  jest sprawnie przeprowadzany, bowiem Deweloper systematycznie reguluje swoje zobowiązania wobec Nabywców, do  czego zobowiązują go przepisy tzw. ustawy deweloperskiej.