Umowa Sprzedaży

 Umowa Sprzedaży

Jeżeli przypadkiem planujesz sprzedać nieruchomość lub prawo, to jeśli sprzedaż ta nie podlega prawu pierwokupu, wynikającemu np. z:

1. art. 166 KC,
2. art. 109 UGN
3. art. 8 ust. 2 SSE
4. art. 37a i 38 ust. 5 UoL
5. art. 10 ust. 5 ustawy o ochronie przyrody,
6. art. 17² ust. 6 SM,
7. art. 2 ust. 5 ustawy o zmianie ustawy o pracowniczych ogrodach działkowych,
8. art. 3, 3a i 4 UKUR,
9. art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
10. art. 27 ustawy z dnia z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych,

ewentualnie z ustaw dotyczących: prawa spółdzielczego, samorządu województwa, rewitalizacji, partnerstwa publiczno-prywatnego, Krajowego Zasobu Nieruchomości, Centralnego Portu Komunikacyjnego, zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, prawa wodnego, czy protokołu dotyczącego statusu międzynarodowych dowództw wojskowych – możesz mieć pewność, że uda się podpisać umowę sprzedaży.

Na początek szybkie streszczenie:

Co? – art. 46 kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Forma ? – Art. 158 kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; a samo zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Wyjątek? – Art. 596 kodeksu cywilnego – tzw. prawo pierwokupu. Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej, stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału. Umowy sprzedaży stanowią lwią część wszystkich dokonywanych czynności notarialnych przez notariuszy.

Tak liczna ich reprezentacja wynika z powszechnego dostępu do tego rozwiązania,  poza sytuacjami  zawartymi pod postacią umów np. darowizny, czy działu spadku czy podziału majątku. Co do zasady umowy sprzedaży mają za przedmiot nieruchomość lub prawo. Każda nieruchomość podlega ponadto odpowiedniemu rejestrowi, który szczegółowo opisuje cechy indywidualne danej nieruchomości lub prawa. Kontrakt miedzy Sprzedającym a Kupującym to zbiór zgodnych ustaleń, nad którymi mam obowiązek czuwać, jako notariusz  – osoba zaufania publicznego. Na podstawie analizy due diligence, rozpoczynającej się w dniu zgłoszenia się Stron Umowy w mojej kancelarii notarialnej, ustalam wszystkie aspekty potrzebne do prawidłowego udokumentowania umowy sprzedaży i proponuję odpowiednie środki zabezpieczające Interesy Stron.  Mam tu na myśli np. dobrowolne poddanie się egzekucji z aktu notarialnego, co do obowiązku: wydania nieruchomości, zapłaty ceny, zabezpieczenia rzeczowego. Nie należy również do rzadkości dokumentowanie, w mojej kancelarii notarialnej w Ełku, umów sprzedaży, gdzie środki na nabycie pochodzą z kredytu bankowego, który to Bank oczekuje zabezpieczenia swojej wierzytelności w postaci hipoteki na nabywanym przedmiocie umowy. Wówczas na życzenie Kupujących dostosuję treść umowy, tak by wszystkie kwestie nabycia i zabezpieczenia były zawarte uno actu czyli w jednym akcie.

Zwieńczeniem całej transakcji jest oczywiście złożenie podpisów pod odczytaną – przeze mnie – i przyjętą przez Strony –

umową sprzedaży.

Tak przyjęte oświadczenia wiedzy i woli, po uiszczenie przez – co do zasady – Kupującego kosztów związanych z dokumentowaną czynnością czyli kwotami: podatku od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowej, taksy notarialnej i podatku od towarów i usług, mogę wydać Stronom w postaci wypisów umowy sprzedaży. Zaś dla mnie zaczyna się trzeci akt w sztuce, nazywany biurowość. Jest on równie ważny, choć nie najkrótszy, co poprzedni, bowiem inicjuję postępowanie wieczystoksięgowe poprzez umieszczenie wzmianki w odpowiednim dziale księgi wieczystej o dokonanej przeze mnie transakcji. Gdy wszystko zostanie umieszczone w rejestrach (CREWAN, GIIF, KAS, eKW, ewentualnie MSWiA) pozostaje jeszcze wywiązać się z obowiązku poinformowania instytucji i urzędów o dokonanej czynności, poprzez dostarczenie im stosownego wypisu lub odpisu tej czynności.